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Artikel "Immobilien als Wertanlage"

Ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien hat in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen weil ein erheblicher Bestand an Immobilien Unternehmens-Eigentum ist. Man spricht vom „Corporate Real Estate Management“. Die Projektentwicklung von ungenutzten Grundstücken und älteren Bestandsgebäuden sowie das professionelle „Facility Management“ sind Beispiele für eine solche Unternehmung.

Neben dem Ertrag durch die Vermietung bzw. Verpachtung muss man zudem die Werteentwicklung über einen längeren Zeitraum beachten, sollte eine Immobilie eher weniger direkt, im Sinne ihres Gebrauchwertes genutzt werden. Liegenschaften steigen im Wert nicht als „vermehrbares Gut“ und haben langfristig steigende Tendenzen. Daher sind sie gegen Inflationen weitgehend resistent. Der Wert einer Immobilie hängt also mittelfristig annähernd mit dem Baukostenindex zusammen.

Die Wertentwicklung einer Immobilie

Wenn man die Wertentwicklung von Immobilien nachvollziehen will, sollte man sie in diverse Kategorien unterteilen. Man kann sie zum Beispiel in sieben Stufen einteilen:

Immobilien der Land- oder Forstwirtschaft, also Liegenschaften, die keinen immobilienwirtschaftlichen Nutzen haben;
Bauerwartungsland, also Immobilien zu einer geplanten aber noch nicht realisierten Nutzung;
Gewidmetes Bauland, also Immobilien zu einer rechtlich abgesicherten Nutzung;
Immobilien zu einer vorbereiteten Nutzung, die bereits parzelliert und erschlossen ist;
Noch ungenutzter Neubau, also Immobilien zur ersten Nutzung;
genutzter Bau, also Immobilien zu einer bestehenden Nutzung;
Leerstand, also Immobilien zu einer nicht mehr bestehenden Nutzung.

Man kann allgemein davon ausgehen, dass sich in den ersten fünf Stufen der Wert einer Immobilie kontinuierlich erhöht. Üblicher Weise sind die Übergänge von der ersten zur zweiten Stufe und von der zweiten zur dritten Stufe begleitet von Wertsteigerungen die prozentual im Maximum stehen. Erste Wertminderungen sind meistens in der sechsten Stufe zu verzeichnen. In der siebten Stufe kommt es zu einer starken Reduzierung des Wertes, wobei dieser unter Umständen sogar unter das Niveau der ersten Stufe fallen kann, sollten zum Beispiel Sanierungen erforderlich sein oder noch Altlasten existieren.

Der Wert einer Immobilie wirkt sich durch die verschiedensten Aspekte aus. So können zum Beispiel die Nähe von Freizeit- und Gesundheitseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen eine günstige Wirkung erzielen. Zur Errichtung von Straßen und Leitungen seitens der Gemeinde ist es notwendig, bei erstmaliger Erschließung als Baugebiet bzw. Bauland ein Grundstreifen als öffentliches Gut abzutreten.

Wertminderungen können eintreten wenn Immissionen vorhanden sind; ein hoher Lärmpegel oder Altlasten, zum Beispiel Verseuchung des Bodens durch ehemalige Tankstellen auf dem Grundstück, bestehen; Bauverbote erlassen werden, die sich zum Beispiel aus der Ausweisung als Naturschutzgebiet ergeben; gewisse politische Entscheidungen, zum Beispiel über den Bau eines Flughafens oder einer Autobahn getroffen werden, wobei die Wertentwicklung dann von den Nutzungsmöglichkeiten der Liegenschaft vor und nach einer derartigen Entscheidung abhängt.

Die Wertermittlung einer Immobilie

Die Wertermittlungsverordnung, also die, am 6. Dezember 1988 erlassene Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien, regelt die Wertermittlung eines Grundstückes. Basierend auf der Grundlage des § 199 BauGB zur Bewertung von Liegenschaften ist sie eine amtliche Verordnung. Sie beinhaltet die Beschreibung folgender Verfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie:

1. Sachwertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Für amtlich zugelassene Sachverständige sind diese Verfahren bindend. Bei Rövenich-Immobilien Einfamilienhaus kaufen in Berlin.




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