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Artikel "Mieterinfos"

Kostenfalle Nebenkostenabrechnung

Kostensteigerungen treten bei den Nebenkosten wesentlich öfter auf als bei der Miete selbst. Besonders die so genannten „kalten“ Nebenkosten wie Versicherungen, Fahrstuhl, Hausmeister, die kommunalen Gebühren und weitere haben sich in den letzten Jahren drastisch erhöht. So ergeben sich die meisten Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter aus der Preissteigerung und dem hohen Energieverbrauch in kalten Wintern. Zudem sind die Abrechnungen oftmals fehlerhaft und können, nach Einschätzung von Experten, in fast jedem zweiten Fall angezweifelt werden. Es lohnt sich also auf jeden Fall stets die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen.

Die Abrechnung:

Bei einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ist immer eine Auflistung über die einzelnen Arten der Kosten gegeben. Genannt werden hier die jeweiligen Gesamtbeträge. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels wird der Kostenanteil, den der Mieter zu verrichten hat, ermittelt. Er muss so angegeben werden, dass er für den Mieter nachvollziehbar ist. Zudem muss der gesamte Anteil des Mieters mit bereits geleisteten Vorschüssen verglichen werden. Ist eine angemessene Prüfungsfrist, die maximal einen Monat dauern darf verstrichen, so wird eine eventuelle Nachzahlung fällig. Sollte die Berechnung jedoch ein Guthaben für den Mieter ergeben, so ist diese sofort zu zahlen. Bei Beanstandungen dieses Guthabens kann die Nachforderung in Höhe der umstrittenen Summe vom Mieter zurückgehalten werden. Die Original-Belege, die zur Grundlage der Nebenkostenabrechnung gehören, müssen vom Vermieter vorgelegt werden wenn der Mieter es wünscht.

Besteht Anspruch auf den Erhalt von Nebenkosten?:

Im Mietvertrag muss ausdrücklich vereinbart werden, dass neben der normalen Miete auch die Nebenkosten berechnet werden. Eine Ausnahme bilden die Heizkosten. Diese müssen, abhängig vom Verbrauch, abgerechnet werden. Zudem muss aus dem Mietvertrag ersichtlich sein, welche Nebenkosten im Einzelnen gezahlt werden müssen.

Die Arten der Nebenkosten:

Durch die Betriebskostenverordnung ist abschließend festgelegt, was zu den Nebenkosten zählt. Es gibt 17 verschiedene Arten der Nebenkosten, die sich in „warme“ und „kalte“ Nebenkostenarten unterteilen. So gibt es drei Nebenkosten bezüglich der Heizung und der Warmwasserversorgung, also die „warmen“ Nebenkosten. Die anderen 14 Kostenarten sind „kalte“ Nebenkosten wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung sowie Müllabfuhr, Gartenpflege, Beleuchtung, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, gemeinschaftliche Wascheinrichtungen, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hauswartung, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel und weitere Kosten, die eher ungewöhnlich sind (z.B. Sauna oder Schwimmbad im Haus).

Zeitraum und Frist der Abrechnung:

Der Zeitraum für den Umfang einer Nebenkostenabrechnung beträgt 12 Monate. Er beginnt und endet wie im Vertrag festgelegt. Ist eine Abrechnungsperiode vorüber, so muss der Vermieter innerhalb der nächsten 12 Monate die Abrechnung dem Mieter vorlegen. Seinerseits hat der Mieter eine Beanstandungsfrist von ebenfalls 12 Monaten ab Erhalt der Abrechnung. Alles was darüber hinausgeht verfällt beiderseits und kann nicht nachträglich angefochten werden.

Der Verteilerschlüssel:

Sollte eine Heizung mehr als zwei Wohnungen versorgen, so müssen die daraus resultierenden Kosten abhängig vom Verbrauch abgerechnet werden. Das heißt anhand von Meßsystemen muss mindestens die Hälfte der Heizkosten erfasst und nachvollziehbar verteilt werden. Wenn Wasserzähler installiert wurden so ist auch bei den Wasserkosten als „kalte“ Nebenkosten eine vom Verbrauch abhängige Verteilung der Gebühren möglich. Die verursachungsabhängige Umlegung der Kosten ist auch in Bezug auf die Müllabfuhr möglich. Bei allen anderen Kosten wird nach der Wohnfläche abgerechnet, wenn nicht ein anderer Schlüssel vereinbart wurde (z.B. die Umlegung nach Kopfanteil). Der bislang vereinbarte Verteilerschlüssel kann in Ausnahmefällen auch geändert werden wenn, zum Beispiel, ein Übergang zur verbrauchsabhängigen Wasserabrechnung ansteht. Dies gilt dann aber nicht rückwirkend sondern nur für die zukünftige Abrechnung.

Der Betriebskostenspiegel:

Der Betriebskostenspiegel wird jährlich vom Deutschen Mieterbund herausgegeben. Er gibt dem Mieter einen Überblick über die üblichen Kosten und macht die Nebenkosten transparenter. Zudem werden im Betriebskostenspiegel die standardmäßigen Kostensätze pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat zu den diversen Betriebskostenarten genannt. Mieter aber auch Vermieter können so ihre Wirtschaftung optimieren und gegebenenfalls sogar Einsparmöglichkeiten ermitteln. Für den Vermieter gilt im Allgemeinen sogar die gesetzliche Verpflichtung, die grundsätzliche Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung wahrzunehmen.

Bereits geleistete Zahlungen (die Vorauszahlungen):

Es ist sehr empfehlenswert die geleisteten Vorauszahlungen mit der, vom Vermieter gemachten Abrechnung zu vergleichen um festzustellen ob sie in voller Höhe gutgeschrieben wurden. Besonders wenn sich innerhalb des Abrechnungszeitraumes Veränderungen bezüglich der Kosten ergeben, wenn zum Beispiel die Höhe des monatlichen Vorschusses geändert oder die Miete gemindert wurde.

Der Mieterverein:

Sollte man aufgrund der Abrechnung Zweifel hegen, so lohnt sich der Gang zum Mieterverein. Bevor man fehlerhafte Nachzahlungen leistet oder die Abrechnungsbelege einsieht, kann man sich dort beraten lassen.

Fehler, die bei der Nebenkostenabrechnung häufig auftreten:

Werden dem Mieter Verwaltungskosten angerechnet, so ist dieser nicht dazu verpflichtet diese zu zahlen, weil diese gesetzlich nicht zu den Betriebskosten gehören. Auch wenn es im Mietvertrag steht, ist eine solche Forderung nicht zulässig. Dies gilt auch für die Kosten zur Erstellung der Abrechnung, es sei denn sie beziehen sich auf die Heizungs- und Wasserabrechnung und sind verbrauchsabhängig vereinbart. Verwaltungskosten sind im Übrigen: Gebühren für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Zinsen, Porto, Telefon usw.

Kosten für Reparaturen im Haus (z.B. Rohrbruch oder Rohrverstopfung) sind ebenfalls Sache des Vermieters und dürfen dem Mieter nicht als Betriebskosten abgerechnet werden.

Die Punkte Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten oder –rücklagen finden sich insbesondere in den Abrechnungen der Mieter von Eigentumswohnungen. Die Abrechnung wurde dann lediglich durch den Vermieter von der Eigentümergemeinschaft an den Mieter übertragen. Das ist unzulässig, weil die Verwaltungs- und Reparaturkosten vom Eigentümer und nicht vom Mieter zu zahlen sind.

Sollten sich Gewerberäume (Firmen, Büros, Geschäfte usw.) im Mietshaus befinden, so müssen diese vom Vermieter bei der Abrechnung gesondert berücksichtigt werden, weil sie, allein schon durch die höhere Grundsteuer, auch höhere Betriebskosten verursachen. Ein Friseursalon oder eine Gaststätte, zum Beispiel, hat einen höheren Wasserbedarf. Das darf sich natürlich nicht auf die Wohnungsmieter des Hauses auswirken. Für sie sind nur die Kostenanteile, welche sich auch auf die Mietwohnungen beziehen zu zahlen.

Zu den Betriebskosten zählen auch Wartungskosten (z.B. für Fahrstühle). Diese müssen vom Mieter gezahlt werden. Man sollte allerdings darauf Acht geben, dass man dadurch nicht verdeckte Reparaturkosten mitbezahlt, denn, wie bereits erwähnt, müssen diese vom Mieter in keinem Fall gezahlt werden. Besonders vorsichtig sollte man bei so genannten Voll-Wartungs-Verträgen sein, weil diese auch die Durchführung von Reparaturen beinhalten. Aufgrund versteckter Reparaturkosten kann es sein, dass bis zu 50 Prozent abgezogen werden.

Auch bei der Versicherung können sich Fehler einschleichen. Abgerechnet werden dürfen nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für Gebäude und Grundstück. Was die Rechtschutzversicherung des Vermieters oder gar dessen Beitrag zum Grundeigentümerverein angeht, so sind diese selbst für die Zahlung verantwortlich und nicht der Mieter. Höchstens eine Vandalismusschadenversicherung ist umlagefähig. Aber auch nur dann, wenn sie erforderlich und sinnvoll ist.

Auch die Finanzierung eines Hausmeisterpostens ist problematisch in der Verteilung. Denn ein Hausmeister erledigt Aufgaben wie Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben (z.B. Wohnungsabnahmen). Weil aber nun Reparaturkosten und Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten zählen, müssen sie in der Abrechnung entsprechend abgezogen werden.

Die sogenannten „sonstigen Betriebskosten“ bieten ebenfalls viele Möglichkeiten einer Fehlabrechnung. Denn sonstige Betriebskosten sind nicht einfach nur allgemein gehalten sondern im Mietvertrag genauestens aufgelistet. Die Gastankmiete, Reparaturkosten oder eine Mietausfallversicherung zählen nie zu den Betriebskosten. Auch wenn es im Mietvertrag vereinbart ist, können sie nicht umgelegt werden.

Fragen wegen der Umlagefähigkeit seitens des Mieters treten häufig in Bezug auf die Dachrinnenreinigung und Gartenpflege auf. Wenn eine regelmäßige Reinigung der Dachrinne erforderlich ist (z.B. durch ungünstig stehende Bäume, die Laub abwehen), so ist diese grundsätzlich umlegbar. Sie muss aber im Mietvertrag als umlagefähige Kostenart genannt werden. Wenn sie nach Jahren unbeanstandet abgerechnet wurde, so ist sie ebenfalls Bestandteil des Vertrages. Auch die Gebühren für die Gartenpflege ist bedingt durch entsprechende Erwähnung im Mietvertrag umlagefähig. Dies gilt auch für Mieter, die den Garten nicht nutzen wollen oder können. Ist für den Mieter oder Vermieter die alleinige Nutzung vereinbart worden, so dürfen die Gebühren oder Gebührenteile natürlich nicht auf die restlichen Mieter übertragen.

Was die Heizungskosten angeht, so sind oftmals keine Angaben zur verbrauchten Heizenergie-Menge gegeben. Die so genannten Heizungsnebenkosten (z.B. Betriebsstrom, Wartung der Heizung, Immissionsmessungen und Gebühren der Wärmemessdienstfirma) dürfen neben den Kosten der reinen Brennstoffe abgerechnet werden. Fehler tauchen jedoch oft bei Verträgen bezüglich des Betriebsstromes, der Heizungswartung oder des Heizkostenverteilers auf. Hier ist besondere Aufmerksamkeit empfehlenswert. Messdienstfirmen haben meist ebenfalls enorm hohe gebühren. Ist eine Ölzentralheizung installiert, so darf für die jeweilige Abrechnungsperiode nur der tatsächliche Ölverbrauch umgelegt werden. Ermittelt wird also vom anfänglichen Bestand im Tank über die Zukäufe innerhalb der Abrechnungsperiode. Restbestände zum Ende des Abrechnungszeitraumes müssen erfasst und abgezogen werden.

Zu den Heizkosten:

Um die Heizkostenabrechnung genau verstehen und nachvollziehen zu können sind einige Punkte zu beachten. Im Wesentlichen ist sie nicht so kompliziert aufgebaut wie etwa eine Steuererklärung und man sollte sich nicht nur auf die letzte Zeile konzentrieren wo der Betrag der Nachzahlung oder des Guthabens genannt wird. Durch eine fehlerhafte Abrechnung kann es für den Mieter nämlich teuer werden. Man sollte sich daher die geringe Mühe machen und die Vollständigkeit der Abrechnung prüfen oder ermitteln ob Kosten aufgeführt werden, die man eigentlich nicht tragen muss.

Auch wenn der Vermieter oder die Hausverwaltung wechseln, beträgt der Abrechnungszeitraum immer 12 Monate. Dieser ist in der Abrechnung anzugeben. Nicht nur die verauslagten Kosten des Heizungsgebrauchs sonder auch der konkrete Energieverbrauch (in Litern bei Öl, in kWh oder MWh bei Fernwärme, in kWh oder cbm bei Gas) muss ebenfalls angegeben werden. Dazu müssen, bei Ölheizung, die Anfangs- und Endbestände, ihre Werte und die einzelnen Lieferungen aufgeführt sein.

Aufgrund der unterschiedlichen Heizungsarten fallen auch unterschiedliche Nebenkosten an. Es können Gebühren für Pumpenstrom, Wartungskosten, Emissionsmessung und auch Kosten für die Abrechnung und die Erfassung des Verbrauches anfallen. Besonders bei den Verbrauchserfassungskosten muss der Vermieter acht auf das Wirtschaftlichkeitsgebot acht geben. Auch bei der Abrechnung der Heizungskosten dürfen Reparaturarbeiten nicht angerechnet werden.

Bei den Heizkosten und speziell bei deren Verteilung ist eine gute Nachvollziehbarkeit der Abrechnung äußerst wichtig. Der entfallene Kostenanteil bei einer zentralen Warmwasserbereitung muss berechnet werden. 30 bis 50 Prozent müssen nach einem festen Maßstab, meistens nach der Wohnfläche, umgelegt werden. Nach gemessenem Verbrauch sind es 50 bis 70 Prozent. Dieses prozentuale Verhältnis darf vom Vermieter nur unter gewissen Umständen geändert werden. Es ist daher empfehlenswert nach Erhalt der Abrechnung die Verbrauchswerte nach ihrer Richtigkeit zu prüfen.

Eine Art Risikozuschlag bei preisgebundenem Wohnraum stellen die zusätzlichen zwei Prozent (genau genommen: 2,04%) „Umlageausfallwagnis dar. Sie fallen bei Sozialwohnungen zu den, wie oben erklärt, ermittelten Kosten der Wohnung an.

Von den Gesamtkosten müssen die bereits geleisteten Vorschüsse abgezogen werden. So ergibt sich der Restbetrag, der für den Mieter entweder günstig oder nicht günstig ausfällt, also eine Nachforderung oder ein Guthaben.

Auch bei den Heizkosten verfallen solche Nachforderungen, wenn der Vermieter dem Mieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungsperiode die Abrechnung zukommen lässt. Auch Beanstandungen seitens des Mieters bezüglich der Abrechnung sind dieser Frist untergeben. Das Guthaben ist aber auf alle Fälle nicht anfechtbar.

Weitere Tipps zur Vermeidung ungerechtfertigtrer Zahlungsforderungen:

Bei der jährlichen Ablesung erhalten viele Mieter von der Heizungskostenverteil-Firma über die abgelesenen Verbrauchseinheiten keinen Beleg. Es ist daher ratsam, die Einheiten vor dem Ablesetermin selbst aufzuschreiben und mit den abgelesenen Werten der Heizungskostenverteil-Firma. Bei Unstimmigkeiten wendet man sich am Besten direkt an den Verbraucherschutz oder einen Mieterverein.

Es kann passieren, dass man bei einem Nutzerwechsel die entsprechenden Gebühren in Rechnung gestellt werden, sollte man im fraglichen Zeitraum ausgezogen sein. Diese Gebühr wird aber oftmals auch bei einem Eigentümerwechsel berechnet, wozu keinerlei Berechtigung besteht.

Als Mieter hat man das Recht beim Vermieter Belege einzusehen, wenn man einzelne Rechnungen (z.B. Lieferscheine für Öllieferung), Wartungskosten oder die Gebühren für die Verbrauchserfassung überprüfen will. Auch vollständige Angaben in der Abrechnung sind noch kein Beweis für ihre Richtigkeit. Man hat allerdings, mit Ausnahme von preisgebundenen Wohnräumen (Sozialwohnungen) keinen Anspruch darauf, sich Belegkopien zusenden zu lassen.

Versicherungen für Mieter

Wer im Ernstfall gut abgesichert sein will, sollte gründlich vorsorgen. Als Mieter ist man schließlich mit vielen Risiken behaftet, gegen die man sich ausreichend versichern sollte. Welche Versicherungen notwendig sind, erklären die nachfolgenden Abschnitte.

Die Privathaftpflichtversicherung

Um die private Haftpflichtversicherung kann niemand einen Bogen machen. Sie kann ein Polster in allen Lebenslagen sein, denn schließlich haftet man für Schäden, die man anderen zufügt, im schlimmsten Fall mit seinem gesamten Hab und Gut und das eventuell ein Leben lang. Egal ob man etwas absichtlich oder aus Versehen getan hat. Auch als Mieter wird man für alle Schäden an der Mietwohnung, die man selbst verursacht hat, haftbar gemacht. Die Kosten für Wasserschäden durch eine kaputte Waschmaschine oder Mängel an Parkettfußböden bleiben ohne die Privathaftpflichtversicherung bei einem selbst hängen.

Der Versicherungsumfang bezieht sich auf den Versicherten selbst und dessen Lebenspartner. In der Regel sind Kinder bis zur Vollendung ihrer Ausbildung mitversichert. Abgedeckt werden die finanziellen Folgen im Falle eines Falles und das weltweit und in allen Bereichen des privaten Umfeldes, also bei sportlichen Aktivitäten, im Straßenverkehr und bei Risiken durch „zahme“ Haustiere wie Meerschweinchen oder Katzen.

> Weitere Informationen zur Haftpflichtversicherung

Die Hausratversicherung:

Hier wird der Wert aller, in der Wohnung befindlichen Gegenstände abgedeckt. Ersetzt werden Schäden durch Brände, Leitungswasser, Stürme ab Windstärke 8, Hagel, Einbruchdiebstahl, Beraubung sowie Vandalismus nach einem Einbruch. Zum Hausrat zählen neben Möbeln, Büchern oder Kleidung auch Wertpapiere, Bargeld und andere Wertsachen wenn sie nicht schon anderweitig versichert sind. Unabhängig vom Alter oder der Abnutzung der Gegenstände wird im Schadenfall der Neuwert ersetzt. Sind die Sachen reparabel und nicht völlig zerstört, so übernimmt die Hausratversicherung die Reparaturkosten sowie die Angleichung der, durch den Schaden eventuell entstandenen Wertminderung. Auch Kosten, die aufgrund des Schadens entstanden sind werden übernommen (z.B. Aufräumungskosten). Gegen einen gewissen Mehrbetrag kann man auch Fahrräder gegen einen Diebstahl mitversichern.

> Weitere Informationen zur Hausratsversicherung




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