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Artikel "Vermieterinfos"

Was tun bei säumigen Mietern und Mietnomaden?

Vermieter geraten durch säumige Mieter, steigende und anhaltende Mietrückstände immer wieder in finanzielle Notlagen. Die Mietausfälle für das vergangene Jahr allein, werden von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft für Haus und Grund Deutschland auf 2,2 Milliarden Euro geschätzt. Eine Summe, die im Vergleich zum Vorjahr um zehn Prozent gestiegen ist. Mietnomaden, also vorsätzliche Mietbetrüger, sind dabei zweifellos ein ernsthaftes Problem. Aber auch die zunehmende Verschuldung der deutschen Haushalte, die steigende Scheidungsrate, die hohe Arbeitslosigkeit und die rapide steigenden Energiepreise sind weitere, eher häufigere Ursachen für eine Mietverschuldung. Etwa 3,1 Millionen Haushalte in Deutschland gelten heute als überschuldet, was bedeutet, dass sie jeden Monat weniger Geld zur freien Verfügung haben, als sie für die Tilgung ihrer Kreditraten und die daraus resultierenden Zinsen benötigen. Hinzu kommen noch mal fünf Millionen Haushalte, die sich an der Grenze zur Überschuldung bewegen. Über 24000 Deutsche haben seit 1999 bereits die Privatinsolvenz angemeldet. Diese moderne Form des Offenbarungseids wird, nach dem Statistischen Bundesrat allein im Mai letzten Jahres von 8002 Verbrauchern genutzt. Seit der Einführung der Verbraucherinsolvenz ist das der höchste Monatswert. Im vergleich zum Mai des Jahres 2006 ist das ein Anstieg um 54 Prozent. Ein Ende dafür ist bislang nicht in Sicht, denn die Zahlen werden Monat für Monat zweistellig steigen, so der Leiter der Wirtschafts- und Konjunkturforschung, Michael Bretz bei der Wirtschaftsauskunftei Creditreform. Für Vermieter, ob nun am Lago di Bonzo oder sonst wo in der Republik, sind das keine guten Aussichten. Das Hauptproblem für die Vermieter ist, das man säumige Mieter nur schwerlich los wird. Dies kann viel Zeit und Geld kosten, da sich die meisten Prozesse gegen Mietnomaden über Jahre hinziehen. Die zahlungsunwilligen Mieter berufen sich da allzu gerne auf angebliche Mängel, um eine gerichtliche Reduzierung der Miete auf Null zu erreichen. Die Zwangsräumung wird so umgangen und muss vom Vermieter bis auf ungewisse Zeit verschoben werden. Vermieter können den Schaden, der für sie dadurch entstehen jetzt jedoch reduzieren. Es muss nur ein so genannter Urkundenprozess angestrengt werden.

Der Vermieter muss dem Gericht dazu nur den Mietvertrag vorlegen und eine Erklärung über die noch offenen Mietbeträge abgeben. Das Ergebnis ist ein Zahlungstitel, den der Vermieter schon nach ein bis zwei Monaten gegen den Mieter vorweisen kann. Dieser kann sich dann nicht mehr mit, nur mündlich vorgetragenen Mietmängeln rausreden. Der Vermieter kann mit dem Urteil dann das Konto des Mieters sperren. Oftmals sind diese nämlich noch nicht restlos geräumt, weil die Mieter nicht mit einer Pfändung rechnen. Um nun wieder an ihr Konto und ihr Geld zu gelangen müssen die Mieter nun einen Aufhebungsvertrag unterschreiben, der sie gleichzeitig dazu verpflichtet die Zahlung der noch offenen Mietschulden zu leisten und die Wohnung unverzüglich zu räumen. Ein langwieriges Zwangsvollstreckungsverfahren inklusive Gerichtsvollzieher kann somit umgangen werden.

„Die oftmals Jahre andauernden Verfahren bei Mietstreitigkeiten können durch einen Urkundenprozess drastisch verkürzt werden. Um seinen Anspruch zu vollziehen erhält der Vermieter kurzfristig einen Zahlungstitel.“ Derartige Worte sprach der Präsident von Haus und Grund, Rüdiger Dorn. Denn Urkundenprozesse sind, nach den Entscheidungen des VII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofes, seit dem Juni 2005 auch im Mietrecht zulässig, auch wenn der Mieter Mängel an der Wohnung als Grund für eine Mietminderung anspricht..

Ein solcher Prozess ist jedoch keines Wegs ein Freibrief für Vermieter. Denn nur schriftliche Beweismittel werden im Urkundenprozess herangezogen und die Parteien einvernommen. Urteile, die auf solch einem Prozess basieren, gelten quasi unter Vorbehalt, weil es keinen Ortstermin gibt, keine Zeugenvernehmungen stattfinden und kein Sachverständiger zu Rate gezogen wird. So hat der Beklagte das Recht, ein Nachverfahren einzuleiten, in dem all seine Einwendungen überprüft werden können. Dieses Verfahren hat ein endgültiges Urteil zur Folge, welches das Vorbehaltsurteil entweder aufhebt oder bestätigt. Ein Vorteil für den Vermieter besteht darin, dass er die Berechtigung des Vollstreckungstitels nochmals nachträglich überprüfen kann. Trotzdem erzielt er mit Hilfe des Urkundenprozesses meist recht schnelle Ergebnisse.

Der Vermieter kann sich so auch oftmals die Kosten für den Gerichtsvollzieher sparen. Wenn es nämlich zur Zwangsräumung kommt und beim Mieter nichts zu holen ist, so bleibt der geprellte Vermieter auch auf diesen Kosten sitzen.

Der Fall von Peter K., zum Beispiel, hätte diesbezüglich weitere Kosten von nochmal 8000 Euro zur Folge gehabt. Dem Vermieter blieben jedoch wenigstens diese Ausgaben erspart, weil der Beklagte im Laufe des Prozesses anfing, sich nach einer neuen Wohnung umzusehen. Er fand eine hundert Quadratmeter große, frisch renovierte Wohnung, die direkt am See gelegen ist. Der neue Vermieter erfuhr dann, durch einen Anruf beim Arbeitgeber des Mieters und nachdem der Vertrag schon unterschrieben, die alte Wohnung ausgeräumt und die Schlüssel schon abgegeben waren, dass dieser das angegebene Gehalt zwar bekäme, dies jedoch nicht monatlich, wie aufgeführt, sondern in zehn Jahren. Schon ist die entscheidende Erkenntnis gemacht. Das Recherchieren kann sich für den Vermieter lohnen, doch wie kommt er an Informationen über die Mietinteressenten.

Man kann sich entweder eine Auskunft bei der Schufa einholen oder aber Mitglied bei Haus und Grund werden. Die Bonität des Mieter kann jedoch auch von professionellen Auskunfteien überprüft werden, wenn man die anderen Möglichkeiten nicht wahrnehmen will. Unternehmen wie die „Schufa“ oder „Haus und Grund“ sammeln und speichern Daten anderer Unternehmen und Privatpersonen, die sie später ihren Kunden zur Verfügung stellen. Die öffentlich zugänglichen Handels- und Schuldenregister sowie der Bundesanzeiger aber auch Presse- und Internetveröffentlichungen dienen hierfür als zuverlässige Quellen. Bürgel, Creditreform, die DWA Wirtschaftsauskunft sowie Dun & Bradstreet (ehemals Schimmelpfennig) sind dafür namhafte Adressen. Es ist ein einfaches Verfahren für den Vermieter, da ihm eine Kurzauskunft in der Regel schon ausreicht. Er will schließlich nur wissen, ob der Mieter bislang pünktlich und zuverlässig gezahlt hat. Jedoch erwarten die meisten Auskunfteien eine kostspielige Mitgliedschaft für die Bereitstellung ihrer Daten. Ungeachtet dessen, wie viele Daten abgerufen werden sollen. Diese Mitgliedschaft verlängert sich zudem automatisch um ein Jahr, sollte nicht rechtzeitig gekündigt werden.

Die DWA Wirtschaftsauskunft in Krefeld bietet für derartige Kurzauskünfte speziell einen Bonitäts-Check an. Hierbei wird nach Zahl der Abrufe abgerechnet. Ein Vorteil für den Vermieter ist, dass er den Online-Bonitäts-Check sieben Tage in der Woche und 24 Stunden am Tag, also zu jeder Zeit machen kann, weil viele private Vermietungen auch am Wochenende besiegelt werden. Sollte nun der Mietinteressent den unterschriebenen Mietvertrag direkt mitnehmen, so ist eine schriftliche Auskunft, welche erst Tage später eintrifft, recht zwecklos.

Um den Datenschutz dennoch zu gewährleisten, verpflichtet sich der Vermieter dazu, nur bei berechtigtem Interesse Auskünfte einzuholen. Sollte er die personenbezogenen Daten nun selbst elektronisch speichern, so muss die Person, die es betrifft, darüber informiert werden. Ein Missbrauch dieser Methode der Informationseinholung wird zudem durch die Ausweispflicht, einen Nutzungsvertrag sowie die anfallende Gebühr verhindert. Man kann also einem missliebigen Nachbarn nicht einfach so mal in die Geldbörse schauen.

Das Angebot der Vermieterschutzkartei Deutschland (VSK) ist da wohl wesentlich problematischer. Hier gibt es eine Online-Datenbank, die mit mehr als 40 Negativmerkmalen gefüllt ist und etwa 7,4 Millionen Personen einschließt. Laut den eigenen Angaben, werden diese Daten von allen 687 Amtsgerichten sowie deren Schuldnerverzeichnissen bezogen. Zudem haben aber die Vermieter die Möglichkeit, vertragsbrüchige Mieter in diese Datenbank eintragen zu lassen. Peter Schaar, der Bundesbeauftragte für den Datenschutz wird da aufmerksam. Er ist der Meinung, dass man nicht jeden Mieter durch die Eingabe hoch sensibler Daten zum Negativmieter abstempeln kann. Dies wäre äußerst bedenklich, obwohl es durchaus nachvollziehbar ist, dass sich Vermieter durch derartige Maßnahmen vor den berüchtigten Mietnomaden schützen wollen.

Sollte ein Mieter die Zahlung der Miete verweigern, so kann es ein Jahr oder länger dauern, bis man ihn auf redliche Art und Weise aus der Wohnung bekommt. Manchmal hilft es da, Strafanzeige wegen Einmietungsbetruges einzubringen. Wahrscheinlich ist eine Verurteilung jedoch nur dann, wenn es dem Strafgericht nachgewiesen wurde, dass der Mieter bei der Anmietung schon den bedingten Vorsatz hatte, keine Miete zu zahlen. Wenn aber die ersten Zahlungen noch geleistet wurden, gilt dies häufig als Indiz dafür, dass zwar ein Zahlungswille da war, aber aus irgendeinem Grund später nicht mehr gezahlt werden konnte. Derartige Anzeigen kosten also oft nur unnötig zusätzliches Geld.

Eine Räumungsklage oder eine gerichtliche Ankündigung sind weitere Möglichkeiten. Hierbei müssen
Fristen eingehalten werden: Ein Monat zum Monatsende bei Wohnungen und drei Monate zum
Quartalsende bei Geschäftsräumen. Eine fristgerechte Zustellung der Kündigung ist dabei
wichtig. Wenn sich nun der Mieter abwesend stellt oder Betriebsurlaub macht, so kann eine
Zustellung nicht erfolgen und aller Aufwand war umsonst. Die Einbringung einer
Räumungsklage, welche nicht an eine Frist gebunden ist, ist daher empfehlenswert. Der
Nachteil ist jedoch in beiden Fällen, dass der Mieter während des Verfahrens unter
Umständen der Räumungsvollziehung noch entgeht, indem er im Laufe dieser Zeit die noch
ausstehende Miete zahlt.

Wenn der Mieter ein Rechtsmittel einbringt, kann er weiterhin auf Zeit spielen, sollte ein Räumungstitel einmal erlassen sein. Der Fall wird dann vom zuständigen Landesgericht bearbeitet, das für eine rechtskräftige Entscheidung mindestens ein halbes Jahr Zeit benötigt.

Falsch liegt also der, der glaubt mit einem rechtskräftigen Räumungstitel den Mieter einfach loszuwerden. Sollte der Mieter nicht freiwillig die Wohnung räumen, so muss man eine Räumungsexekution beantragen, was gut drei bis sechs Monate Zeit beansprucht. Zudem muss der Vermieter sämtliche, damit verbundene Kosten wie Gerichtskosten, Anwaltskosten, Kosten für Spedition, Schlosser, Lager usw. selbst tragen. Der Mieter wäre zwar letzten Endes dazu verpflichtet diese Kosten zu erstatten, jedoch ist er in den meisten Fällen kaum dazu in der Lage.

Ein Räumungsvergleich zwischen Vermieter und Mieter wäre die wohl vernünftigste Lösung dieses Konfliktes. Die beiden Parteien zum Ausschluss eines Vergleichs bewegen zu können, obliegt es somit in einen Verfahren dem Anwalt und seinem richterlichen Überredungsvermögen.

Mietmanagement und Hausverwaltung

Die Pflichten der Hausverwaltung:

Die Eigentümerschaft ist dazu verpflichtet einen Hausverwalter zu benennen (§ 20, Absatz 2, Wohnungseigentumsgesetz).

Aber auch für die Hausbesitzer von Mietanlagen und nicht nur für die Eigentümerschaften, empfiehlt sich daher der Einsatz einer kompetenten Hausverwaltung. So lässt sich die Rendite steigern, lassen sich die Mieterträge sichern und die Kosten senken.

Die Aufgaben der Hausverwaltung:

Im Wesentlichen gehört zu den Aufgaben der Hausverwaltung die juristische Verwaltung, was das Mietrecht, die Aufstellung der Hausordnung, das Wohnungseigentumsrecht oder das Baurecht anbelangt;

Die kaufmännische Verwaltung, also allgemeine Verwaltung, Vermietung, die Verwaltung der Mietverträge, Versicherungsabschlüsse für Feuer, Haus- und Grundbesitzhaftpflicht;

Die finanzielle Verwaltung, sprich: die Buchführung, der Zahlungsverkehr, das Mahnwesen, das Aufstellen von wirtschaftsplänen, die Jahresabrechnungen, die Anlage von Geldern (möglichst zinsgünstig), die Finanzierungsfragen und die Ansparung einer ausreichenden Instandhaltungsrückstellung;

Die technische Verwaltung der Liegenschaft zählt aber auch zu den wichtigen Aufgaben der Hausverwaltung, denn sie sollte nicht nur für kaufmännisch-organisatorische Dinge, welche lediglich mit Schriftverkehr verbunden ist, zuständig sein. Vielmehr sollte die Hausverwaltung umfassende Kompetenzen in technischen Sachlagen aufweisen, um den Werterhalt der Immobilie gewähren zu können. Sie muss sich für die Beseitigung etwaiger Schäden einsetzen um die Sicherheit der Mieter sowie der Besucher des Grundstückes zu gewährleisten. Ein wesentlicher Bestandteil dieses Aufgabenbereiches ist die Wartung sowie die Instandhaltung technischer Anlagen und eine ordnungsgemäße Instandsetzung und –haltung von Gemeinschaftseigentum. Eine umfassende Protokollierung des Ist-Zustandes durch regelmäßige Objektbegehungen ist daher sehr wichtig;

Die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse der Hausverwaltung:

In den Paragraphen des WEG sind die Rechte und Pflichten des Hausverwalters genau geregelt. Aus der Gemeinschaftsordnung, der Rechtssprechung, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben sich weitere gesetzliche Aufgaben der Hausveraltung. Die allgemeinen, gesetzlich vorgegebenen Verwalterleistungen sowie die besonderen Verwalterleistungen sind, neben der Regelung über die Verwaltervergütung im Verwaltervertrag zu finden.

Die folgende Liste bietet stichpunktartig einen groben Überblick über die Aufgaben einer Hausverwaltung:

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer müssen durchgeführt werden
2. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen müssen ordnungsgemäß durchgeführt werden
3. Dringende Erhaltungsmaßnahmen müssen getroffen werden
4. Die gemeinschaftlichen Gelder sind zu verwalten
5. Leistungen und Zahlungen müssen bewirkt werden
6. Die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen
7. Die Wahrung von Fristen
8. Gemäß eines Beschlusses der Eigentümergesellschaft müssen Ansprüche gerichtlich sowie außergerichtlich geltend gemacht werden
9. Gelder müssen angefordert werden

Zu den Betriebskosten:

Die laufenden, wiederkehrenden Kosten, welche im Zusammenhang mit dem Grundstück oder dem Gebäude stehen, werden Betriebskosten genannt. Reparaturen und Kosten der Verwaltung des Hauses, also Kosten die einmalig sind können nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden. Nur die Kosten, die ausdrücklich im Mietvertrag Erwähnung finden werden abgerechnet. Die Anlage 3 zu § 27 II BVO regelt genau welche Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden dürfen.

Ist im Mietvertrag eine Vorauszahlung des Mieters vereinbart, so hat die Abrechnung zu erfolgen. Zudem kann man auch eine pauschale Zahlung vereinbaren. In diesem Fall ist es, aufgrund einer Abrechnung des zurückliegenden Jahres nicht möglich eine Nachzahlung oder Rückerstattung zu fordern. Nur für die Zukunft können Pauschalen angemessen erhöht oder gesenkt werden.

Der juristische Laie muss die Betriebskostenabrechnung nachvollziehen können. Eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen und der damit verbundenen Gesamtkosten ist daher erforderlich. Der Verteilungsschlüssel ist zu nennen, um den individuellen Kostenanteil des Mieters berechnen zu können. Der Vermieter muss den Verteilungsschlüssel erläutern, wenn dieser unklar ist. Wenn sich, wie es bei Arztpraxen, Läden oder Gaststätten oft der Fall ist, Wohnungen und Gewerberäume in einem Gebäude befinden, so muss die unterschiedliche Kostenverursachung schon im Verteilungsschlüssel berücksichtigt werden. Mehrkosten, verursacht durch die Gewerberäume, müssen daher vorab herausgerechnet werden. So errechnen sich die anteiligen Gesamtkosten des Mieters. Sie müssen den Vorauszahlungen gegenübergestellt werden.

Wenn während des Abrechnungszeitraums ein Mieterwechsel stattfindet, so darf man die Kosten lediglich zeitanteilig berechnen. Höchstens ein Jahr darf der Abrechnungszeitraum dauern. Die Abrechnung muss dabei gewisse Mindestvoraussetzungen erfüllen um nicht für unwirksam erklärt zu werden.

Folgend eine Liste der Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

10. die Steuern der Gemeinde oder Stadt, also die Grundsteuer
11. Gebühren für die zentrale oder ferne Heizungsanlage
12. Gebühren für verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen oder zentraler Warmwasseranlagen
13. Gebühren für die Wasserversorgung
14. Gebühren für die Entwässerung
15. Gebühren für den Betrieb eines Aufzuges
16. Gebühren für die Straßenreinigung oder Kaminkehrer
17. Gebühren für die Hausreinigung oder Ungezieferbekämpfung
18. Gebühren für die Gartenpflege
19. Gebühren für den Hausstrom und die Beleuchtung
20. Gebühren für die Sach- und Haftpflichtversicherung, welche die Haftpflicht-, Feuer-, Sturm-, Wasser-, Glas- und die Öltankversicherung beinhaltet
21. Gebühren für die Bezahlung eines Hausmeisters, also dessen Lohn und Soz. Abgaben
22. Gebühren für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne, also Kabelgebühren
23. Gebühren für den Betrieb einer Waschküche, sofern diese nicht gesondert umgelegt wird
24. Gebühren sonstiger Art, welche die Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage betreffen

Zu den Nebenkosten:

Sämtliche anfallende Kosten einer Wirtschaftseinheit zählen zu den Nebenkosten. Der Begriff an sich ist rechtlich unbestimmt aber dennoch gebräuchlich.

Folgende Kriterien muss ein Verwaltervertrag mindestens beinhalten:

25. Die vertragsschließenden Parteien müssen genannt werden.
26. Die Dauer des Vertrages muss bestimmt werden.
27. Kriterien zum Vollzug einer ordentlichen Kündigung müssen Erwähnung finden.
28. Bestimmungen für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen müssen angegeben werden.
29. Angabe der exakten Aufgabenbestimmung und Befugnisse des Verwalters müssen vorhanden sein.
30. Angaben zur Haftung des Verwalters und zur Haftungsbegrenzung (zeitlich und betragsmäßig)
31. Pauschale und höchstmöglich detaillierte Angaben zur Vergütung
32. Angaben zur Haftpflichtversicherung des Verwalters
33. Angaben zum Erfüllungsort, Gerichtsstand und Inkrafttreten des Vertrages

Die Funktion des Verwaltungsbeirates

Der Verwaltungsbeirat stellt sozusagen der Vermittler zwischen Verwaltung und Eigentümer dar. Der Verwalter soll somit bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt werden. Zum Beispiel beim Erstellen eines Wirtschaftsplanes, der Abrechnung sowie beim Vorbereiten von Eigentümerversammlungen. Die richtige Hausverwaltung bewahrt den Immobilieneigentümer vor dem Wertverlust indem sie effektiv und gezielt arbeitet. Das Hauptziel ist es also den Gewinn für den Eigentümer zu optimieren.

Im Lebenszyklus einer Liegenschaft stellt die Hausverwaltung also den kleinsten gemeinsamen Nenner des IFM (Immobilien Facility Management) dar. Um alle Bereiche kompetent und dem Sinne des Kunden gemäß zu bewältigen, sollte eine Hausverwaltung interdisziplinär aufgestellt sein. Da der Begriff Verwaltung an sich für einen langfristigen und strategischen Prozess steht, sind Äußerungen und Versprechen, die eine Hausverwaltung zum Zwecke einer Werterhaltung und, darüber hinaus zur Wertsteigerung benennt mit Skepsis zu betrachten. Denn, in erster Linie sind Liegenschaften Anlageobjekte und keine eindeutigen Renditeobjekte. Diese unterliegen nämlich kurzfristigen Investitionen.

Versicherungen, die der Vermieter braucht

Gebäudehaftpflichtversicherung:

Die Gebäudehaftpflichtversicherung bewahrt den Vermieter vor den finanziellen Folgen möglicher Schäden. Im Winter, zum Beispiel, ist die Gefahrenquote besonders hoch. Verschneite oder vereiste Gehwege oder Eis- und Schneeklumpen, die von den Hausdächern fallen, können schnell zu Unfällen führen, wobei eine gerichtliche Klärung des Sachverhaltes nicht selten ist. Da man nicht allen Risikofällen vorbeugen kann und als Immobilien-Inhaber dennoch haftbar gemacht werden kann, ist diese Versicherung unerlässlich.

Wer sein Haus, Eigenheim oder Grundstück allein nutzt und nicht weiter vermietet ist gegen solche Fälle jedoch bereits durch die private Haftpflichtversicherung geschützt und muss daher eine Gebäudehaftpflichtversicherung nicht extra abschließen.

Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz:

Der Besitz von Grundeigentum ist eine solide Sache. Allerdings hat der Erwerb eines Einkommens durch die Vermietung von Wohnungen auch seine Schattenseiten. Der Besitz eines solchen Gutes ist nämlich zudem auch mit hohen Ausgaben verbunden. Zum Beispiel sind richterliche Auseinandersetzungen in diesem Bereich nicht selten. Wegen der Streitwerte können auf den Vermieter unter Umständen erhebliche Kosten zukommen.

Das Spektrum der Themen für einen möglichen Rechtsstreit ist sehr vielfältig. So können zum Beispiel Auseinandersetzungen wegen der Frage über gerechtfertigte Mietbeträge oder der Höhe der Nebenkosten auftreten. Es kann auch zu Differenzen mit der Eigentümergemeinschaft oder dem Verwalter der Wohnanlage kommen wenn, zum Beispiel, vermietete Wohneinheiten aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden.

Im Streitfall ist es daher wesentlich beruhigender, wenn man sein Hab und Gut mit einem spezialisierten Anwalt verteidigen kann ohne das Risiko eingehen zu müssen, unberechenbare Kosten auferlegt zu bekommen.

Bei der Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz ist der Versicherungsnehmer in der Eigenschaft als Eigentümer, Vermieter oder Verpächter versichert. Dies muss im Antrag/Versicherungsvertrag bezeichnet werden. Versicherungsschutz besteht ebenfalls für die Familie des Versicherten und bei privaten Pacht- und Mietverträgen auch der Versicherte in seiner Eigenschaft als Mieter, Pächter oder Nutzungsberechtigter. Hierbei ist der Kostenschutz für gerichtliche und außergerichtliche Aktivitäten zur Wahrnehmung der rechtlichen Interessen privater Miet- und Pachtverhältnisse abgesichert.

Für den Versicherten in seiner Eigenschaft als Grundstückseigentümer, Vermieter oder Verpächter besteht der Kostenschutz für die gerichtliche sowie außergerichtliche Wahrnehmung der rechtlichen Interessen bezüglich der Vermietung oder Verpachtung sowie der dringlichen Rechte am Grundstück.

Der Versicherungsschutz umfasst im Übrigen den Schadenersatz-Rechtsschutz für das versicherte Objekt; den eigentlichen Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz; den Steuer-Rechtsschutz vor Gericht; einen aktiven und passiven Straf-Rechtsschutz bzw. Opferrechtsschutz und den Ordnungswidrigkeiten-Rechtsschutz.

Fallbeispiel (Was tun bei säumigen Mietern?):

Ein Versicherungsnehmer erwirbt eine Eigentumswohnung als Steuersparmodell mit etwas finanzieller Eigenbeteiligung und lässt sich im Versicherungsvertrag als Vermieter bezeichnen. Nun gerät der Mieter dieser Wohnung in Verschuldung weil er den Verpflichtungen, die aus dem Mietvertrag hervorgehen nicht mehr nachkommen kann. Kurz: Er zahlt keine Miete. Ausziehen will er jedoch auch nicht und so verschuldet sich der Vermieter und Versicherungsnehmer von Monat zu Monat immer mehr, weil auch er schließlich seinen monatlichen Ausgaben nachgehen muss. Zum Beispiel die Überweisung der Hypothekenzinsen. Da sich nun nach längerer Zeit keine Besserung eingestellt hat, kündigt der Vermieter den Mietvertrag. Der Mieter will dennoch nicht ausziehen und wird daher vom Vermieter mit einer Räumungsklage behaftet. Bis schließlich der Termin vor Gericht feststeht vergehen weitere 6 Monate und der Vermieter hat zudem noch die Anwalts- und Gerichtskosten zu tragen. Mit einer Rechtsschutzversicherung bleibt ihm das erspart, denn die Versicherung übernimmt nicht nur die Anwalts- und Gerichtskosten sondern auch die anfallenden Gebühren nach der, für den Vermieter günstigen Urteilsverkündung. Der Vermieter muss schließlich einen Gerichtsvollzieher engagieren, der die Wohnung räumen lässt. So wird eine Umzugsfirma beauftragt, die verwertbaren Gegenstände einzulagern bis die Zwangsversteigerung stattfindet. Unverwertbare Gegenstände müssen entsorgt werden, was teilweise auch wieder Geld kostet. Weil in den meisten Fällen beim Mieter nicht viel zu holen ist, agiert die Rechtsschutzversicherung als „gegnerische Partei“ und übernimmt die Kosten, die eigentlich laut Urteil dem Angeklagten angerechnet werden.

Versicherungssumme:

Die Kosten des Gerichtsvollziehers bei einer Zwangsräumung belaufen sich bei einer 3-Zimmer-Wohnung auf etwa 5.000 Euro. Folgende Auflistung der Versicherungssummen gibt einen Überblick über die finanzielle Leistung der Rechtsschutzversicherung:

- unbegrenzte Deckungssumme: 100.000,00 € (weltweit)
- Strafkaution im In- und Ausland: bis zu 100.000,00 €
- Selbstbehalt für Risiken des Vermieters pro Schadenfall: 200,00 €

Vertragsdauer:

Der Versicherungszeitraum ist variabel und wird im Versicherungsvertrag angegeben. Gewisse Leistungsarten, setzen bei manchen Versicherungsunternehmen eine Wartezeit von bis zu 3 Monaten ab Versicherungsbeginn voraus. Je nach Versicherer variiert diese Bedingung jedoch.

Prämien:

Eingeschlossen ist die gesetzliche Versicherungssteuer. Sie wird ungekürzt an die Finanzverwaltung abgeführt. Die Prämien der Tarife äußern sich als Jahresprämien in Euro. Sie sind unabhängig von der jeweiligen Laufzeit und meist frei von Nebengebühren.

Zahlungsweise:

Wie schon erwähnt handelt es sich um Jahresprämien, welche die derzeitig gültige Versicherungssteuer einschließen. Sie muss im Voraus bezahlt werden. Wenn man halbjährlich, vierteljährlich oder monatlich bezahlen möchte, muss man mit Zuschlägen von bis zu 5 Prozent rechnen. Die monatliche Zahlung ist nur mit einem Lastschrifteinzugsverfahren möglich und setzt eine Prämienrate von mindestens 10 Euro voraus.

Tarifgruppen:

Man unterscheidet zwischen dem Normaltarif (NT) und dem Tarif für Personen des öffentlichen Dienstes (ÖD). Für Letzteres reicht es aus ein Versicherungsnehmer, Ehegatte oder unehelicher Lebensgefährte eines Beschäftigten im öffentlichen Dienst (auch Pensionäre) zu sein. Die Voraussetzung hierfür ist allerdings die mögliche Einstufung in den ÖD-Tarif bei der Kfz-Haftpflicht.